¿Por qué la inspección es tan crítica en el proceso de comprar una propiedad?

PROTEGE TU INVERSIÓN CON LA CLÁUSULA DE INSPECCIÓN ¿Que significa la cláusula de inspección? Es el período durante el cual podemos realizar una inspección física profunda de la propiedad para determinar los posibles daños “ocultos” o deficiencias que ameriten reparaciones que no pudimos observar el día que vimos la propiedad. ¿Dónde se estable esta cláusula? En el contrato de compra/venta se estable: Fecha máxima para realizar la inspección Monto máximo de reparaciones estimadas o daños que permitirían la cancelación del contrato ¿Quién realiza la inspección y cómo? Puede realizarse a través de un inspector licenciado el cual utiliza instrumentos, herramientas y técnicas de medición de: Estructura Equipos electrodomésticos,  Aire acondicionado y calefacción  Calentador de agua Cableado eléctrico Condición del techo Presión de agua / plomería Interruptores eléctricos Fuente y calidad de agua Sistema de pozo séptico Presencia de plaga (termitas, cucarachas, ratas, ratones, etc.) El inspector elabora un extenso reporte con estimado en reparaciones o reemplazos que le darán una idea muy clara de las condiciones de la propiedad. Si no desea contratar los servicios de inspector, usted mismo puede realizar la inspección. ¿Es responsabilidad del vendedor reparar o dar un crédito? No, esta inspección sólo permite al comprador tomar decisión de seguir adelante, “intentar” negociar o rescindir el contrato según el monto establecido en la cláusula.  

Inversionista – ¿Qué es el FIRPTA? y ¿Cómo puede afectar la futura venta de la propiedad?

¿Qué es el FIRPTA? Son las siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes Raíces de 1980 (Foreign Investment in Real Property Tax Act.) ¿A quién afecta el FIRPTA? FIRPTA afecta a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los estados unidos, estará sujeta a las disposiciones de FIRPTA. ¿De qué manera afecta? En el momento de la protocolización (cierre de transacción) al vendedor se le realizará una retención del 10% sobre el precio de venta, en transacciones menores a $1,000,000 y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un “inversionista extranjero” vende propiedad por US$350.000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el titulo) retendrá US$35.000 en una cuenta especial llamada “deposito en custodia” (escrow account), hasta que el “inversionista extranjero” presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta. ¿Cuál es la diferencia entre Retención e Impuesto? Retención es el mecanismo mediante el cual el Fisco (IRS) “obliga” al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción. Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a imputar como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor. ¿Se puede evitar esta retención? Es muy importante dar la atención y planificación adecuadas a este punto, de manera que no existan sorpresas negativas a la hora del cierre. Comprar a nombre personal o a nombre de una compañía es uno de los elementos más importantes en la aplicación del Firpta. Sin embargo, no sólo es el tipo de estructura jurídica si no la constitución interna la que podría hacer la diferencia. Por otra parte, Firpta es sólo uno de los factores a tomar en cuenta, por lo tanto es sumamente importante conocer las ventajas y desventajas de las diferentes estructuras de compra (LLC, S-Corp, Trust, Inc, etc) ¿Cómo afecta a los compradores? Como comprador debe asegurarse que se realice la retención en caso de que el vendedor sea “individuo extranjero no residente o compañía extranjera no considerada corporación nacional” en caso contrario podría ser responsable de pagar esa retención. Igualmente, es importante que como comprador extranjero se asegure de crear la estructura legal más efectiva para lidiar con esta retención en el caso futuro de la venta. NOTA LEGAL: Las disposiciones de FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes y raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse ésta información como asesoría.

¿Qué hacer y qué no hacer para financiar una propiedad?

FINANCIMIENTO  Si está pensando en comprar una vivienda el sur de Florida, bien sea como inversión, residencia, vacacional o permanente, es importante que considere las posibilidades que tiene de conseguir un préstamo hipotecario. Son muchas las instituciones financieras que ofrecen préstamos, desde bancos locales, instituciones financieras online, prestamistas privados y grandes instituciones financieras en los Estados Unidos. ALGUNOS FACTORES QUE INFLUYEN PARA DETERMINAR INICIAL, PLAZOS Y TASAS DE INTERÉS: Su nacionalidad Estatus legal en los Estados Unidos Si tiene un historial de crédito en el país Sus ingresos y cuentas bancarias Conseguir una hipoteca En el sur de Florida, cerca del 52% de los compradores, suele pagar en efectivo haciendo el proceso mucho más fácil y más rápido, pero con las tasas hipotecarias tan bajas, (oscilan entre un 4,5% - 6%) comparadas con las que ofrecen sus países de origen, muchos optan por financiar su compra.  Requisitos para obtener una hipoteca  Dependiendo de la nacionalidad del comprador, se requiere un visado, todo comprador extranjero va a tener que presentar copia de su pasaporte con una visa de turista vigente (B-1 o B-2).  Por lo menos el 20% - 30% del valor de la vivienda como pago inicial en “Casas” Por lo menos el 30% - 50% del valor de la vivienda como pago inicial en “Condominios y Townhouses” Prueba de ingresos:  Estados de cuenta bancarios Cartas de referencia de su institución bancaria o de crédito Dos formas de identificación Otros requisitos comunes Número de seguro social Declaración de impuestos Forma W2 Estado de cuenta de los últimos 6 meses  Prueba de empleo Últimos 2 años de residencia Balance personal Costos de los préstamos Los costos de obtención de un préstamo varían de institución a otra y de la utilización de un mortgage broker. Podemos utilizar los siguientes lineamientos. Directo con un banco local suele ser más económico, sin embargo, estará limitado a los productos específicos de esa institución. El uso de bróker de hipotecas es muy común y a pesar de tener generalmente un costo superior que ir directo a una institución financiera, tendrás un abanico de opciones mucho más amplio. Los intereses varían, entre otras cosas, según el historial de crédito, ingresos mensuales, deudas y cuentas bancarias. En caso de clientes que no tengan crédito establecido, tendrán un interese generalmente mayor. La inicial varía según: El tipo de propiedad que se esté adquiriendo,  Casa/Vivienda Unifamiliar: La inicial es el menor (10% - 20%) Townhouses: inicial mayor que las casas (20% - 30%) Condominios: Es la inicial mayor (40% - 50%) Nacionalidad Extranjeros sin crédito establecido en USA, generalmente son requeridos un mínimo de 30% de inicial y va aumentando según el tipo de propiedad que se adquiere. ¿Qué hacer antes de aplicar a un préstamo? Obtén tu reporte de crédito ANTES de solicitar el préstamo para que tengas tiempo de corregir errores o problemas en el historial  Ten claro cuánto puedes dar de inicial (incluyendo costos de cierre) Busca la mejor tasa de interés PERO toma en cuenta los otros términos del préstamo.  Compara presupuestos Solicita un “estimado de buena fe” (good faith estimate) ¿Qué NO hacer antes de aplicar a un préstamo? Realizar compras “mayores” a través de crédito No mover dinero importante de las cuentas.  Solicitar cualquier tipo de préstamo (carro, bote, tarjetas de crédito, etc.) Cambiar tu lugar de residencia principal Abrir o cerrar cuentas bancarias ¿Cómo estimar el pago mensual total al financiar una propiedad? Los gastos mensuales más importantes para calcular el monto total a pagar son: Hipoteca  Seguro (inundación, siniestro, huracanes) Seguro contra terceros (opcional) Condominio/expensas (maintenance fee / home owners association) Impuesto a la propiedad (property taxes)

9 razones para comprar en lugar de rentar.

COMPRAR Posibilidad de revalorización / plusvalía Posibilidad de habitarla por tiempo ilimitado Posibilidad de generar un ingreso mensual a través de la renta Posibilidad de pagar la propiedad a través de la renta Libertad de cambios en la propiedad Sentido de pertenencia, estabilidad y comunidad. Posibilidad de deducir gastos de condominio y el impuesto a la propiedad en la declaración anual del impuesto sobre la renta Posibilidad de deducir intereses de préstamo hipotecario de los impuestos Genera un mayor rendimiento que en el banco  Responsable por reparaciones y mejoras Responsable por gastos de condominio y property taxes RENTAR Flexibilidad, posibilidad de mudarse frecuentemente No responsable por reparaciones mayores Permite tener la experiencia de vivir en una urbanización sin ataduras No responsable por gastos de condominio e impuesto a la propiedad  No tiene beneficios tributarios Imposibilidad de deducir la renta de los impuestos Imposibilidad de hacer modificaciones en la propiedad sin autorización del dueño Posibilidad de incremento anual en la renta Depende del dueño para renovar por otro período  Dinero gastado sin construcción de patrimonio